ADWOKAT KRAKÓW DOMINIK MARCHEWKA

W postępowaniu o zniesienie współwłasności na sądzie spoczywa obowiązek nakłaniania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Jednakże jedynie w razie złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku co do zniesienia współwłasności, sąd ma obowiązek wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli ponadto zostaną spełnione określone w ustawie wymagania. W innych zaś wypadkach sąd nie jest związany wnioskiem, co do sposobu zniesienia współwłasności, co oznacza, że o wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, korzystając jedynie z trzech ustawowo unormowanych sposobów zniesienia współwłasności, stosowanych w kolejności określonej przez ustawodawcę:

tj.:

– Podział rzeczy wspólnej (prawa), z dopłatami pieniężnymi (tzw. Podział w naturze)

– Przyznanie rzeczy (prawa), jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych;

– Sprzedaż rzeczy (prawa) i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli, stosownie do ich udziałów.

Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy w naturze. Określa się w orzecznictwie, że jest on najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów. Każdy ze współwłaścicieli jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności. Ten sposób zniesienia współwłasności zapewnia współwłaścicielowi prawo do części nieruchomości określonej zasadniczo udziałem w niej i chroni go przed niechcianym „wywłaszczeniem”.

Uwaga! Podział w naturze jest niedopuszczalny:

– jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy,

– pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Kolejnym sposobem sądowego zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Znajduje on zastosowanie wówczas, gdy rzecz nie daje się podzielić. Oznacza to, że jeżeli rzecz jest podzielna, a współwłaściciele nie złożą zgodnego wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności, to sąd stosuje podział rzeczy wspólnej, nie może zaś uwzględnić wniosku jednego ze współwłaścicieli o przyznanie jemu całej rzeczy.

Niewątpliwie zniesienie współwłasności podzielnej rzeczy wspólnej przez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli można by zastosować w razie umownego zniesienia współwłasności, ale w wypadku postępowania sądowego – jedynie w razie zgodnego wniosku współwłaścicieli.

Najmniej korzystnym sposobem zniesienia współwłasności, lecz czasem jedynym możliwym, jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej z niej ceny pomiędzy współwłaścicieli, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Do takich sytuacji dochodzi jednak bardzo rzadko.

ZASADY I TRYB DOKONYWANIA PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI

Zasady oraz tryb dokonywania podziałów nieruchomości zostały określone w przepisach art. 92 – 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej „ugn” oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), zwanym dalej „rozporządzeniem”.

Na samym wstępie podkreślić należy, iż pojęcie podziału nieruchomości można rozumieć dwojako:

Po pierwsze, może to być podział prawny, czyli przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części nieruchomości na inną osobę.

Przyczyną podziału prawnego nieruchomości może być również dziedziczenie nieruchomości przez kilku spadkobierców, którzy stają się jej współwłaścicielami.

PODZIAŁ GEODEZYJNY NIERUCHOMOŚCI

O podziale prawnym nieruchomości mowa jest również w art. 96 ust. 3 ugn. Stwierdzono tam mianowicie, że podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział. Podział prawny nieruchomości nie jest zatem podporządkowany administracyjnej reglamentacji. Należy natomiast podkreślić, że przedmiotem omawianych regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami jest geodezyjny podział nieruchomości, zwany również podziałem ewidencyjnym. Podział taki polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo utworzonych działek ewidencyjnych, po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią. Można przy tym zauważyć, że oba rodzaje podziału nieruchomości zwykle są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Geodezyjny podział nieruchomości zwykle poprzedza podział prawny, wtedy gdy właściciel dzieli nieruchomość na działki ewidencyjne w celu ich 2 późniejszej sprzedaży osobom trzecim (podział geodezyjny może mieć również na celu przygotowanie nieruchomości do zniesienia współwłasności). W tym miejscu wymaga również wyjaśnienia pojęcie „nieruchomości” jako przedmiotu postępowania podziałowego.

“POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI”

W tym kontekście można przyjąć, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami posługują się pojęciem „nieruchomości” zdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie zaś z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei według definicji z art. 4 pkt 1 ugn, nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

ORZECZENIA SĄDOWE (WAŻNE)

Co istotne, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (IV CSK 229/06, LEX nr 369187) uznał, że: ”Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg wieczystych dla niej urządzonych (art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Odmienne ujęcie nieruchomości funkcjonuje natomiast na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. (…) Jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości.”

PRZEDAWNIANIE CZYNSZU W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ – 3-LETNI OKRES PRZEDAWNIENIA.

Roszczenia spółdzielni mieszkaniowej o uzupełnienie przez jej członka wkładu budowlanego są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. A co za tym idzie, przedawniają się po upływie zaledwie trzech lat. Uznał tak w uchwale Sąd Najwyższy w powiększonym składzie.

Członek spółdzielni mieszkaniowej w relacji ze spółdzielnią ma status konsumenta. A takie uznanie ma sens wyłącznie wówczas, gdy druga strona – w tym przypadku spółdzielnia – jest przedsiębiorcą.

Spółdzielca to konsument, a spółdzielnia mieszkaniowa to przedsiębiorca. To zaś oznacza, że termin przedawnienia w sporach wytaczanych przez spółdzielnie przeciwko własnym członkom wynosi tylko trzy lata.

Uchwała Sądu Najwyższego z 9 marca 2017 roku, sygn. akt III CZP 69/16.